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中金发布研报称，4月全国新建商品房销售面积和金额同比降幅分别走阔至-2.1%和-6.7%(3月分别-0.9%和-1.6%)；同期高频口径新房销售面积同比转负至-14%(3月同比+2%)，各口径新房销售数据均呈走弱态势。估计4月一、二手房总销量同比增幅已降至个位数水平，叠加挂牌量持续上行(4月末130城二手住宅挂牌套数较3月末+1.0%)带来的预期影响，挂牌价压力已开始向成交价传导，4月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅走阔至-1.3%(此前6个月环比跌幅均不超过-0.5%)。
中金主要观点如下：
4月新房和二手房成交量均边际走弱杠杆软件，房价环比跌幅走阔
4月全国新建商品房销售面积和金额同比降幅分别走阔至-2.1%和-6.7%(3月分别-0.9%和-1.6%)；同期高频口径新房销售面积同比转负至-14%(3月同比+2%)，各口径新房销售数据均呈走弱态势。二手房方面，4月中介口径80城二手住宅成交量指数同比增幅收窄至+13%(3月同比+45%)，备案口径15城二手房成交面积同比增幅也收窄至+17%(3月同比+32%)，整体上二手房交易量表现好于新房，但也已现边际走弱态势。
中金估计，4月一、二手房总销量同比增幅已降至个位数水平，叠加挂牌量持续上行(4月末130城二手住宅挂牌套数较3月末+1.0%)带来的预期影响，挂牌价压力已开始向成交价传导，4月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅走阔至-1.3%(此前6个月环比跌幅均不超过-0.5%)。
政策端，近期虽下调公积金贷款利率0.25个百分点，同时在城市更新方面有所表态(4月底政治局会议提及“有力有序推进城中村和危旧房改造”，5月中旬中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》)，但短期内对需求的直接提振效果或较为有限，仍需关注头部城市限购政策、城改和收储政策的实际落地进展等。
4月房地产投资和开工承压，需求走弱背景下关注前端土地市场温度变化
4月受销售回款影响，房企到位资金同比跌幅走阔至-5.3%(3月-3.9%)，房地产投资同比跌11.3%(3月-10.0%)，新开工面积同比跌22%(3月-18%)，竣工面积同比跌28%(3月-12%)，4月末施工面积同比跌9.7%(3月末为-9.5%)；在新房销售疲弱背景下，企业投资意愿和能力的边际走弱符合此前预期。今年1-4月300城宅地成交建面和金额分别同比增长5%和34%(2024年分别为-22%和-27%)，该表现与头部城市密集推地直接相关；往前看，如需求端仍维持走弱态势，需关注土地市场温度边际变化，这对投资端指标有一定前瞻意义。
投资建议：关注房地产及多元板块投资机会
近期房地产销售量价均边际走弱，但外部环境扰动影响和需求端支持政策进展仍待观察，可在地产板块估值进一步有所调整后逢低配置稳健龙头或政策再发力的潜在受益标的，A股推荐招蛇(001979.SZ)、城建(600266.SH)、金地(600383.SH)，相关标的还有新城控股（601155）(601155.SH)，港股推荐华润(01109)、建发国际(01908)、中海(00688)。多元板块推荐攻守兼备的绿城服务(02869)、以及股息收益率领先且运营层面有望潜在边际企稳的恒隆地产(00101)。
风险因素
基本面及政策进展不及预期；外部环境扰动超预期；房企信用加速恶化杠杆软件。
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